Was ist der Referenzzinssatz und wie beeinflusst er Ihre Miete?

Wenn Sie jemals einen Brief Ihres Vermieters erhalten haben, der eine Mietzinserhöhung ankündigt — oder von Schweizer Mietern gelesen haben, die eine Mietsenkung durchgesetzt haben — steht ein Begriff im Mittelpunkt: der Referenzzinssatz.

Diese einzige Zahl, die die Schweizer Regierung vierteljährlich veröffentlicht, ist der wichtigste Hebel im Schweizer Mietrecht. Sie bestimmt, wann Vermieter Mieten erhöhen dürfen, wann Mieter Senkungen verlangen können und um wie viel. Das zu verstehen ist nicht nur nützlich — es kann Ihnen hunderte Franken pro Jahr sparen.

Was ist der Referenzzinssatz?

Der Referenzzinssatz ist der nationale Durchschnittszinssatz für Schweizer Hypothekarschulden, gerundet auf das nächste 0,25%. Er wird von der Schweizerischen Nationalbank berechnet und vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht.

Anfang 2026 beträgt der Satz 1,75% — nach einem langen Zeitraum bei 1,25% gesunken von einem Höchststand von 1,75% im Jahr 2023.

Der Satz wird aus dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz aller ausstehenden inländischen Hypothekarschulden in der Schweiz berechnet. Er ist nicht dasselbe wie der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank, bewegt sich aber in dieselbe Richtung.

Warum ist er für die Miete wichtig?

Das Schweizer Mietrecht (OR Art. 269a und VMWG) knüpft Mieten direkt an den Referenzzinssatz. Das Prinzip ist einfach:

• Wenn der Referenzzinssatz steigt, dürfen Vermieter die Miete erhöhen
• Wenn der Referenzzinssatz sinkt, haben Mieter das Recht, eine Mietsenkung zu verlangen

Dieser Mechanismus soll verhindern, dass Vermieter Mieten verlangen, die unverhältnismässig zu ihren Finanzierungskosten sind. Er bedeutet auch, dass Mieter davon profitieren sollten, wenn sich die Hypothekarbedingungen verbessern.

Um wie viel kann sich die Miete ändern?

Die Formel ist gesetzlich festgelegt:

| Änderung des Satzes | Zulässige Mietzinsanpassung | |---|---| | Satz steigt um 0,25% | Vermieter darf Miete um ~2% erhöhen | | Satz sinkt um 0,25% | Mieter darf Mietsenkung von ~2,5% verlangen |

Diese Prozentsätze sind Näherungswerte — die genaue Berechnung hängt auch davon ab, wie lange die Wohnung zum aktuellen Mietzins vermietet wird und ob frühere Anpassungen bereits vorgenommen wurden.

Zusätzlich können Vermieter geltend machen:

• 40% des allgemeinen Teuerungsanstiegs seit der letzten Mietzinsanpassung
• Tatsächliche Kostensteigerungen für Gebäudeunterhalt, Betriebskosten oder Kapitalinvestitionen

Beispiel

Angenommen, Ihre Miete beträgt CHF 2'000 pro Monat und der Referenzzinssatz steigt von 1,5% auf 1,75%:

• Die zulässige Mieterhöhung beträgt ungefähr 2% = CHF 40 pro Monat
• Ihre neue Miete könnte auf CHF 2'040 erhöht werden

Umgekehrt: Wenn der Satz von 1,75% auf 1,5% sinkt, könnten Sie eine Senkung von ungefähr 2,5% = CHF 50 pro Monat geltend machen.

Wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen?

Ein Vermieter darf nach einer Erhöhung des Referenzzinssatzes die Miete nur erhöhen, wenn:

1. Die Erhöhung mit dem offiziellen kantonalen Formular (Formular für Mietzinserhöhungen) mitgeteilt wird
2. Die Mitteilung per Einschreiben zugestellt wird
3. Die Mitteilung mindestens 10 Tage vor Beginn der neuen Mietperiode eintrifft
4. Der Vermieter die rechtliche Begründung angibt (Referenzzinserhöhung, Kostensteigerung oder Inflation)

Wenn eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist, ist die Mietzinserhöhung rechtlich ungültig. Sie können sie anfechten.

Ihr Recht auf Mietsenkung

Wenn der Referenzzinssatz sinkt, ist Ihr Vermieter nicht verpflichtet, die Miete automatisch zu senken. Sie müssen aktiv eine Senkung beantragen.

Der Ablauf:

1. Aktuellen Satz prüfen auf der BWO-Website (bwo.admin.ch)
2. Vergleichen Sie ihn mit dem Satz, der bei der letzten Festsetzung Ihrer Miete galt — dieser ist in der Mietzinsanpassungsmitteilung oder, bei ursprünglichen Mieten, im Vertrag angegeben
3. Schreiben Sie Ihrem Vermieter (per Einschreiben) und verlangen Sie eine Senkung unter Angabe der Rechtsgrundlage (VMWG Art. 13)
4. Geben Sie dem Vermieter eine Frist von 30 Tagen zur Antwort
5. Bei Verweigerung oder Nichtantwort reichen Sie eine Beschwerde bei der kantonalen Schlichtungsbehörde ein — kostenlos

Wichtig: Zeitpunkt Ihrer Anfrage

Die Senkung tritt ab dem nächsten gesetzlichen Kündigungstermin nach Ihrer Anfrage in Kraft. In Zürich sind das der 31. März, 30. Juni und 30. September. Senden Sie Ihren Brief rechtzeitig vor dem Termin.

Historische Satzänderungen

Der Referenzzinssatz hat sich im letzten Jahrzehnt deutlich verändert:

| Zeitraum | Satz | Richtung | |---|---|---| | 2017–2022 | 1,25% | Stabil (Rekordtief) | | Juni 2023 | 1,50% | Erste Erhöhung seit 15 Jahren | | September 2023 | 1,75% | Weitere Erhöhung | | März 2025 | 1,75% | Konstant | | Juni 2025 | 1,50% | Erste Senkung — Senkungsrechte ausgelöst |

Die Erhöhung im Juni 2023 war die erste seit 15 Jahren. Hunderttausende Schweizer Mieter erhielten Mietzinserhöhungsankündigungen. Die anschliessende Senkung im Jahr 2025 bedeutete, dass Mieter das Recht hatten, Senkungen zu verlangen.

Ist der Referenzzinssatz der einzige Grund für Mietänderungen?

Nein. Vermieter können Mieterhöhungen auch begründen mit:

• Allgemeinen Kostensteigerungen — bis zu 40% der kumulierten Inflation seit der letzten Anpassung
• Renovations- und Unterhaltskosten — wenn sie die Immobilie verbessern (nicht nur Routineunterhalt)
• Marktmiete — wenn die aktuelle Miete nachweislich unter vergleichbaren Marktmieten liegt (dies ist selten und schwieriger zu begründen)

Mieter können alle diese Begründungen vor der Schlichtungsbehörde anfechten.

Wie betrifft dies Genossenschaftswohnungen?

Genossenschaftsmieten sind ebenfalls dem Referenzzinssatz unterworfen. Da Genossenschaften Mieten jedoch auf Basis tatsächlicher Kosten (nicht Marktpreise) festlegen, sind Anpassungen in der Regel kleiner und weniger häufig. Die langfristige Mietstabilität von Genossenschaftswohnungen ist einer ihrer Hauptvorteile — Mieterhöhungen sind an tatsächliche Kostenveränderungen gebunden, nicht an Spekulation.

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Häufig gestellte Fragen

Wie oft wird der Referenzzinssatz veröffentlicht?

Er wird vierteljährlich veröffentlicht — im März, Juni, September und Dezember — durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO). Den aktuellen Satz finden Sie unter bwo.admin.ch.

Mein Vermieter hat meine Miete unter Berufung auf den Referenzzinssatz erhöht — kann ich das anfechten?

Ja. Prüfen Sie, ob die Erhöhung korrekt mitgeteilt wurde (auf dem offiziellen kantonalen Formular, per Einschreiben, mit 10 Tagen Vorankündigung). Überprüfen Sie auch, ob die Berechnung korrekt ist und ob frühere Anpassungen die Satzänderung nicht bereits berücksichtigt haben. Falls etwas nicht stimmt, reichen Sie innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Mitteilung eine Beschwerde bei der Schlichtungsbehörde ein.

Gilt der Referenzzinssatz für alle Mietwohnungen in der Schweiz?

Ja, er gilt für alle Wohnmietverträge, die dem Schweizer Mietrecht unterliegen, einschliesslich möblierter und unmöblierter Wohnungen. Er gilt nicht für Ferienvermietungen oder Kurzzeitmietverträge unter 3 Monaten.

Was ist die Schlichtungsbehörde und ist sie kostenlos?

Die Schlichtungsbehörde ist eine kantonale Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten. Das Verfahren ist für beide Parteien kostenlos. Scheitert die Schlichtung, wird der Fall an ein Gericht weitergeleitet. Die meisten Streitigkeiten werden im Schlichtungsstadium gelöst.

Wie finde ich heraus, welcher Satz bei der Festsetzung meiner aktuellen Miete galt?

Schauen Sie in die letzte Mietzinsanpassungsmitteilung Ihres Vermieters — dort sollte der damals gültige Referenzzinssatz angegeben sein. Falls Sie keine erhalten haben, überprüfen Sie Ihren ursprünglichen Mietvertrag oder fragen Sie Ihren Vermieter schriftlich nach dieser Information.